Skambud för hus nära reningsverket Kommunens värderare jämför med rivningsobjekt

Det fuktskadade och övergivna gula fritidshuset på 27 kvadratmeter är ett av referensobjekten som kommunens värderare använder för att motivera den låga värderingen av Linus Jepssons hus.

Hässleholms kommun ger skambud för att köpa in bostäder inom det eventuella skyddsavståndet på 300 meter från reningsverket. En fallfärdig stuga som revs omedelbart efter köp är ett av jämförelseobjekten när kommunens värderare bedömer att Linus Jepssons hus är värt en miljon kronor mindre än vad den auktoriserade mäklaren kommit fram till. Skyddsavståndet används också – efter kommunens direktiv – som argument, trots att det inte finns ännu och att orsaken till en inlösen inte ska påverka värderingen.

När Frilagt börjar ställa frågor medger värderaren att uppgiften om att huset ligger inom skyddsavståndet inte är korrekt.

Auktoriserad mäklare värderade Linus Jepssons hus till 1 450 000 kronor.

Ansvariga på kommunen har backat från sina tidigare hot om att tvinga bort boende inom 300 meter från reningsverket. Men utraderingen av fastigheterna i den fördjupade översiktsplanen sänker fastighetsvärdena och gör det omöjligt att sälja på den privata marknaden. Därmed riskerar fastighetsägarna att bli livegna. Om de vill sälja tvingas de sannolikt acceptera kommunens bud oavsett om huset tidigare haft ett högre värde och de har lån på större belopp.

När Linus Jepsson nyligen ville sälja sitt hus till kommunen accepterades inte den värdering på 1 450 000 kronor som den auktoriserade mäklaren Staffan Nathell gjort.

Kommunens värderare, Stefan Nilsson på Värderingsbyrån i Kristianstad, bedömde värdet till 450 000 kronor, en hel miljon lägre än mäklarens bedömning. I värdeutlåtandet står uttryckligen att huset ligger inom det inre skyddsavståndet för reningsverket. Värderaren förutsätter också att fastigheten inte kan få tillgång till kommunalt vatten och avlopp. Med kommunalt va sätter han värdet 650 000 kronor.

Linus Jepssons hus värderas bara till 450 000 kronor av kommunens värderare, en miljon lägre än den auktoriserade mäklarens pris. Enligt kommunens värderare påverkas priset av att huset ligger inom skyddsavståndet till reningsverket, något han efter Frilagts frågor medger inte är korrekt.

Husets standard får inte heller så högt betyg: ”godtagbar”. Det trots att huset både byggts ut och varsamt renoverats från golv till tak sedan Linus Jepsson köpte det 2015 då det var i dåligt skick. Enligt värderaren behövs modernisering. Han klagar också på att det saknas utsikt mot Finjasjön och att huset ligger förhållandevis nära genomfartsvägen till Hässleholm.

700 000 kronor för rivningsfärdig
stuga på hälften så stor tomt

Kommunens värderare satte marknadsvärdet till 450 000 kronor, med kommunalt vatten 650 000.

Bland Värderingsbyråns jämförelseobjekt i närområdet finns flera fallfärdiga fritidshus där köparen troligen enbart är ute efter tomten. Ett av dem är nu rivet. Tomten är bara på 682 kvadratmeter, mindre än hälften av Linus Jepssons. Priset var 700 000 kronor i juli 2016.

En liten stuga med 27 kvadratmeters boarea såldes för 375 000 kronor för tre år sedan. Den står fortfarande kvar, men är övergiven och uppenbart fuktskadad.

Bara en fastighet på listan har ett pris som överstiger en miljon, 1 255 000 kronor, vid försäljning i juli 2018. Det ser ut att vara i bra skick, men även det är mindre med en boarea på 48 kvadratmeter. Det ligger öppet och utsatt för buller mellan Hovdalavägen och järnvägen.

Hus som nyligen sålts till betydligt högre pris är inte med på listan. Bland dem finns ytterligare ett mellan Hovdalavägen och järnvägen. Det är jämförbart med Linus Jepssons i storlek, 85 kvadratmeter, och såldes i september för 1 750 000 kronor.

Ett av objekten på Stefan Nilssons lista är Jepssons hus som han enligt listan köpte för 375 000 kronor i januari 2015.

”Skulle bara jämfört med sådana
som sålts för 1,2 miljoner och uppåt”

Staffan Nathell är säker på att 1 450 000 är ett marknadsvärde.

– Ja, det tycker jag och jag vet vad Linus har lagt ner på huset också. Jag sätter ett värde som jag kan stå till, säger han.

Däremot anser han inte att ett eventuellt framtida skyddsavstånd ska påverka priset idag. När det gäller vattnet har han noterat att det finns tjänligt vatten med reningsanläggning.

Linus Jepsson har renoverat det mesta i huset sedan han köpte det 2015 då det var i dåligt skick.

Staffan Nathell anser att Linus Jepssons hus har ett mycket bra läge, inte alls för nära vägen och med lummig grönska emellan.

– Det ligger mycket fint där och det är nära till sjön, mitt i skogen och ändå nära stan, säger han.

Han menar sig ha en god uppfattning om prisnivåerna i området, men har inte pekat ut referensobjekt.

– I så fall skulle jag bara jämfört med sådana som sålts för 1,2 miljoner kronor och uppåt, säger han.

Han såg nyligen att ett renoveringsobjekt i Sjörröd var till salu med utgångspriset 1,5 miljoner. Det huset har nu sålts för 3,7 miljoner kronor.

Staffan Nathell tycker inte att det känns bra att värderingarna ligger så långt ifrån varandra.

– Linus borde säga att de får ta ut en annan mäklare. De sätter mig lite i skiten nu. Men jag måste vara ärlig, säger han.

Auktoriserade mäklare
måste följa god mäklarsed

Som auktoriserad mäklare ska han följa god mäklarsed och får varken över- eller undervärdera en fastighet. Statliga Fastighetsmäklarinspektionen har tillsyn över mäklare och kan besluta om disciplinåtgärder.

Stefan Nilsson är auktoriserad fastighetsvärderare, en auktorisation som bara sker inom branschen. Frilagt frågade Stefan Nilsson om kraven på en auktoriserad fastighetsvärderare.

– Utbildning ska vara av viss typ och värdering av fastigheter ska vara på heltid under minst tre år, svarar Stefan Nilsson på mejl.

Han vill inte prata med Frilagt och inte heller svara direkt på mejlen utan begär att dialogen ska ske via kommunens mark- och exploateringschef Jakob Ruter ”av hänsyn till uppdragsgivaren”. Frilagt skickar därför frågorna till Ruter. Han skickar dem vidare till Stefan Nilsson som sedan skickar svar tillbaka på samma sätt.

Nilsson backar där från uppgiften om att huset idag ligger inom skyddsavstånd från reningsverket.

– Formuleringen i värderingen avseende inre skyddsavstånd är inte korrekt då beslut om detta inte fattats, skriver han.

Ändå håller han fast vid att läget nära reningsverket är till nackdel för fastigheten och oavsett framtida beslut sänker dess värde.

– En köpare kommer vara medveten om detta och det blir en negativ faktor vid en eventuell försäljning, framförallt avseende luktproblem. På samma sätt påverkar det enskilda vattnet och avloppet ett framtida pris, särskilt då med tanke på närheten till reningsverket som kan ge försämringar i kvaliteten på dricksvattnet, skriver han.

Han försvarar också sina jämförelseobjekt.

– Måttliga priser generellt trots att merparten ligger längre från reningsverket än aktuellt objekt, skriver han.

Beställaren får avgöra
förutsättningarna

Samme värderare satte först värdet på fastigheten bakom Netto till 6,2 miljoner kronor och höjde sedan till 11 miljoner. Foto: Berit Önell

På Frilagts fråga om beställaren kan påverka om skyddsavståndet eller tillgången till vatten och avlopp ska vägas in i hans värdering svarar Stefan Nilsson: ”En beställare av en värdering kan naturligtvis avgöra vad som ska värderas och under vilka förutsättningar”.

Han svarar inte direkt på frågan om hur han ser på värdering av en fastighet som ska lösas in av en kommun på grund av en åtgärd som sänker husets värde – ska denna åtgärd påverka bedömningen? Inte heller om Värderingsbyrån ofta gör om värderingar när beställaren inte är nöjd. Så skedde inför Hässleholms kommuns omdebatterade köp av fastigheten Hässleholm 88:30, vid järnvägen bakom Netto, för tolv miljoner kronor. Stefan Nilsson värderade den först till 6,2 miljoner kronor 2014 och två år senare till 11 miljoner kronor.

Mark- och exploateringschef Jakob Ruter.

Även mark- och exploateringschef Jakob Ruter, som själv arbetat som fastighetsmäklare, betonar att närheten till reningsverket måste påverka värderingen. Han anser inte att det är fråga om ett underpris.

– Marknadspris är vad marknaden vill betala vid ett givet tillfälle, säger han.

Han vill inte hålla med om att det i bedömningen av marknadsvärdet i detta fall skulle vara felaktigt att ta hänsyn till det eventuella skyddsavståndet. Vid tvångsinlösen enligt expropriationslagen ska värdet dock inte sänkas på grund av den åtgärd som föranleder expropriationen. Istället skulle kommunen betala marknadsvärdet plus 25 procent.

– Här finns ingen sådan regel. Vi vill helst avvakta detaljplanen för reningsverket. Vi tvingar inte bort honom, men han har rätt att sälja, om vi kan komma överens, säger Jakob Ruter.

”Vetskapen om att det kan bli ett
skyddsavstånd gör att priset sjunker”

Han förnekar först att han gett instruktioner till Stefan Nilsson om att sänka priset på grund av skyddsavståndet. Sedan medger han att han informerat om bland annat det via en mejlväxling som han skickar över till Frilagt. Där skriver han att en detaljplan för reningsverket är på gång och att det då eventuellt kan bli ett skyddsavstånd. När Stefan Nilsson frågar om han ska bortse från den negativa inverkan från reningsverket svarar Jakob Ruter att fastigheten bör värderas efter befintliga förutsättningar och att det även inkluderar påverkan från reningsverket.

– Bara vetskapen om att det kan bli ett skyddsavstånd gör att priset sjunker, säger han.

Finns det behov av en ny värdering eftersom de två gjorda står så långt ifrån varandra?

– Nej, det tycker jag inte, säger Jakob Ruter.

Är Linus alltså tvungen att acceptera er värdering om han vill sälja?

– Nja, jag hade väl tänkt att det kunde bli något mitt emellan. Innan vi gjorde värderingen kom Linus och jag överens om att vi skulle göra en värdering vardera och ta det genomsnittliga värdet som köpeskilling, säger Jakob Ruter.

Men enligt Linus var det inte riktigt så.

– Han tog upp det, men jag skulle självklart inte accepterat något sådant i förväg. Det skulle kunna bli vad som helst. Jag har sagt att jag vill ha vad det är värt, säger han.

Finns det inte ett objektivt marknadsvärde?

– Det är omöjligt att veta vad marknadsvärdet är bara genom en värdering, säger Ruter.

Han medger dock att man brukar jämföra med likvärdiga fastigheter.

– Men jag menar att skyddsavståndet påverkar här, säger han igen och hänvisar till Hässleholms vattens policy.

Den antogs av bolagets styrelse 2008 och både politiker och tjänstemän har flera gånger sagt att den inte gäller idag.

Jakob Ruter säger att han uppfattat att Linus Jepsson inte längre är intresserad av att gå vidare med försäljning till kommunen.

Har inte kommunen ett stort ansvar inför den enskilde som hamnar i en situation som denna?

– Kommunen vill inte och får inte betala varken över- eller underpris. Det ska vara skäligt i förhållande till den det berör och även inför marknaden. Med hänsyn till vad fastigheten köptes för senast känns inte värderingen orimlig, säger Jakob Ruter.

– Det här är jättebeklagligt, men delvis självförvållat, säger han.

Med det menar han att Linus Jepsson när han köpte huset visste om att det kunde bli ett skyddsavstånd. Linus Jepsson har dock en inspelning som visar att kommunen inte ville köpa in huset av den tidigare ägaren eftersom skyddsavståndet inte längre var aktuellt.

Grannen Jan Tillgren flyttade till sitt hus 2001, långt innan det fanns någon policy för skyddsavstånd.

– Det blir samma koncept om han hör av sig. Närheten till reningsverket påverkar, säger Ruter.

Krav måste också ställas
på reningsverket

Planchef Gertrud Richter har dock sagt till Frilagt att det går att ha bostäder 50 meter från reningsverk, vilket flera andra kommuner har.

Enligt Boverket finns inga reglerade skyddszoner vid reningsverk och därmed ingen grund för expropriation. Krav måste också ställas på reningsverket.

– Plan- och bygglagen kan inte läka brister i miljöbalken, sa Mikael Jardbrink på Boverket tidigare till Frilagt.

”Referensobjekten
rena bedrägeriet”

Linus Jepsson tvingades riva sitt tidigare hus på grund av de så kallade skyddsavstånden kring reningsverket.

Men Linus Jepsson tvingades 2013 sälja sitt tidigare hus i området till kommunen och riva det på grund av skyddsavståndet. Brunnsvattnet var där så förorenat att det inte gick att rena och han vägrades kommunalt vatten – med hänvisning till skyddsavståndet.

Även den gången underkände kommunen Staffan Nathells värdering. Han berättade för undertecknad att Hässleholms vattens dåvarande vd Henrik Brink ringt honom och försökt få honom att sänka värdet, vilket han inte gick med på. Brink sa då att han inte minns detta. Kommunen lade ändå ett bud som var lägre än värderingen, 750 000 kronor istället för 900 000. Strax därefter köpte kommunen av samma skäl in ett hus alldeles intill reningsverket. Då betalades enligt Nathells värdering, 1 425 000 kronor.

Linus Jepsson är egentligen inte intresserad av att sälja till kommunen en gång till.

– Jag säljer hellre privat, men då får kommunen sluta göra anspråk på mitt hus, säger han.

Han tycker att det är onödigt att kommunivånarna alls ska behöva betala för hans hus, men menar att i så fall måste det gå rätt till.

– Referensobjekten är rena bedrägeriet, säger han.

Han låter gärna kommunen anlita fler mäklare.

– Man får inget hus här för 450 000 kronor. Om reningsverket har problem får de lösa det. Men om de verkligen hade varit rädda för reningsverket hade de väl köpt in marken vid Ormanäsvägen också istället för att göra undantag, säger han.

Detaljplanen för reningsverket
inte ens påbörjad

Han har också fått besked om att detaljplanen för reningsverket inte ens är påbörjad.

– Byggchefen sa att de väntat på startmöte sedan 2012. Värderingen har alltså ingen substans. Jag föreslår att kommunen låter mitt hus vara i fred och ha sina rättigheter tills det eventuellt finns ett laga beslut, istället för att föregripa detaljplanen, säger han.

”Inte rimligt att fastighetsägaren
ska drabbas”

Kommunstyrelsens ordförande Lars Johnsson (M), som också är advokat, säger att han inte kan uttala sig om det enskilda fallet, men reagerar på uppgifterma.

– Om det allmänna hotar att företa en åtgärd är det inte rimligt att fastighetsägaren ska drabbas, säger han.

Berit Önell

HTML Snippets Powered By : XYZScripts.com