Lågt värde och felaktigt underlag när kommunen vill köpa bostad

Linus Jepssons hus ligger avskilt i den lummiga naturen mellan reningsverket och Finjasjön.

När kommunen anlitar värderare inför ett eventuellt köp av Linus Jepssons bostad nära reningsverket blir huset inte mycket värt. Två mäklare har nu kommit fram till helt olika slutsatser, det ena beloppet mer än dubbelt så högt som det andra. Även om köpeskillingen som planerat sätts mitt emellan dem lär det vara ett skambud. Sparbankens Fastighetsbyrån värderar fastigheten till 530 000 kronor, påstår att avlopp saknas och beskriver fastigheten som sliten, trots att den nyligen är renoverad.

Linus Jepsson överväger att göra en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen om brott mot god mäklarsed. Enligt Mäklarsamfundets chefsjurist Jonas Anderberg måste värderingar alltid vara sakligt grundade.

Diskussionen om eventuell tvångsinlösen av bostäderna inom det föreslagna skyddsavståndet på 300 meter från reningsverket har aktualiserat frågan om frivillig försäljning. Senast för ett och ett halvt år sedan gjorde en värderingsman på kommunens uppdrag en värdering av Linus Jepssons fastighet. Efter jämförelse med bland annat en fallfärdig stuga blev värdet då 450 000 kronor, men sattes till 650 000 om det blev möjlighet till kommunalt vatten och avlopp. Kommunen accepterade inte en auktoriserad mäklares värdering på 1 450 000 kronor.

Flera hus som sålts till betydligt högre pris var inte med bland jämförelseobjekten. Ett renoveringsobjekt i Sjörröd såldes för 3,7 miljoner, ett hus mellan Hovdalavägen och järnvägen för 1 750 000 kronor.

I höstas startade detaljplanearbetet för reningsverket, med den uttryckliga ambitionen att tvångsinlösa bostäderna om ägarna inte säljer frivilligt. Trots att Boverket med flera uttalat att en sådan plan inte kommer att hålla juridiskt fortsätter processen på samma premisser.

– Det är lika bra att sälja frivilligt om de håller på så här, säger Linus Jepsson.

För ett par veckor sedan beslöt också tekniska nämndens arbetsutskott att ge tjänstemännen ett formellt uppdrag att inleda förhandlingar om fastighetsägare i området tar initiativ till att sälja.

För att inte hamna i samma prekära situation vid värderingen begärde Linus Jepsson nu att kommunen skulle anlita två auktoriserade mäklare. Men resultatet blev ungefär lika illa, trots att ett garage tillkommit och att länsstyrelsen nu beslutat om kommunalt vatten.

– Slitet hus som behöver renovering, skriver Fastighetsbyrån i sitt värdeutlåtande.

Antalet rum anges till fyra, trots att de är fem, och storleken till 48 kvadratmeter, trots att huset har en boyta på cirka 90 kvadratmeter. Enligt Fastighetsbyrån saknas avlopp och det finns beslut om att både kommunalt vatten och avlopp ska kopplas in. I verkligheten finns godkänt avlopp och enbart kommunalt dricksvatten ska kopplas in. Servitut enligt avstyckningsplan med egen infart nämns inte.

Enbart obebyggda tomter som jämförelse

Som jämförelseobjekt har enbart obebyggda tomter använts. Värdet på den dyraste är 810 000 kronor. Samtliga är mindre än Jepssons, flera av dem bara hälften så stora och en belastas av ett vägservitut. Tre är småbitar med samma adress där kommunen byggt ett vårdboende. Tomterna har sålts under tiden 2011-2019. Två tomter vid Hovdalavägen som Fastighetsbyrån just nu har ute till försäljning är inte med. Utgångspriserna för dem är 1,5 miljoner respektive 900 000 kronor.

Sparbankens Fastighetsbyrån säljer just nu två tomter med adress Hovdalavägen. För den som ligger ute vid vägen är utgångspriset 900 000 kronor. Men dessa ”drömlägen” är inte med på listan över jämförelseobjekt.

Länsförsäkringars värdering landar på 1 150 000 kronor plus/minus 100 000 kronor och utlåtandet har en mer positiv beskrivning där areal och antal rum stämmer. Garaget nämns, liksom den ostörda tomten.

– Allt är i funktion, heter det.

Båda utlåtandena har en bedömning med poängskala. Där är mäklarna inte ens överens om efterfrågan på orten. Länsförsäkringar bedömer den till fyra av fem medan Fastighetsbyrån nöjer sig med en trea.

Har inte gett några direktiv

Kommunens mark- och exploateringschef Karl Lahtela, som gett mäklarna uppdraget, håller med om att resultaten är väldigt olika. Han har pratat med båda mäklarna, men vill inte kommentera faktafelen i Fastighetsbyråns utlåtande.

– Nu har Linus sagt att han inte vill sälja, så jag har inte arbetat vidare med det, säger han.

Han säger att han inte gett några direktiv till mäklarna.

– Jag har bara bett dem att ge en värdering, jag vet inte hur de värderar, säger han.

Fastighetsbyråns värderare Andreas Andersson berättar dock i ett mejl till Karl Lahtela att han först inte tänkt räkna med kommunalt vatten och frågar hur han ska göra. Lahtela svarar då att han kan ge ett pris med och ett utan vatten. Det slutar med värdet 530 000 plus/minus 30 000 kronor, trots att inkopplingen kostar cirka 50 000 kronor plus arbeten på fastigheten.

Fastighetsbyråns värdering landar på 530 000 kronor inklusive kommunalt dricksvatten.

– Enligt mäklaren blir det inte högre köpeskilling med kommunalt vatten. Men det finns inget rätt eller fel, det enda facit vi kan få är om fastgheten verkligen säljs, säger Karl Lahtela.

Han berättar också att han frågat varför Andreas Andersson enbart jämfört med tomter.

– Han sa att det inte finns något jämförbart objekt som är representativt.

Skulle värdet bli högre med rätt uppgifter om area och avlopp?

– Jo, kanske. Men nu har vi i alla fall en grund att förhandla om priset utifrån, ifall det blir aktuellt. Det finns ju tre värderingar, säger han och menar att den tredje är värderingsmannens från 2018.

Andreas Andersson vill inte kommentera en enskild värdering inför någon annan än ägaren och uppdragsgivaren (kommunen), trots att Karl Lahtela skriftligen ger klartecken. Istället ger han några allmänna kommentarer.

– Vi på Fastighetsbyrån gör mest affärer i kommunen och har således väldigt bra koll på marknaden, skriver han bland annat i ett mejl till Frilagt.

– En värdering kan absolut skilja beroende på vilken mäklarfirma som genomför den. Det är där läget och lokalkännedomen spelar in framförallt.

Angående tomterna vid Hovdalavägen förklarar han prisbilden med att de är sjötomter med villkor om entreprenadavtal. Den ena ligger dock ända ute vid Hovdalavägen.

”Känsligt ärende”

Länsförsäkringars mäklare Albin Nilsson ringde till Linus Jepsson och sa att bedömningen skulle ta något längre tid eftersom den skulle tas upp på ett möte när alla mäklare på kontoret var på plats.

– Det är ett känsligt ärende, säger han på Linus Jeppssons inspelning av samtalet.

Efter mötet säger han att han själv hade velat “skruva upp” värdet lite.

När Frilagt når honom vill han inte kommentera det enskilda fallet.

– Det kan vara så att Linus missförstått mig, säger han.

Han säger istället att det är ganska vanligt att de mäklare som är inne diskuterar värderingarna gemensamt.

– Särskilt om man har lite funderingar. Det är en trygghet för beställaren också, säger han.

Han förklarar att det kan vara mer eller mindre svårt att värdera en fastighet beroende på hur många jämförelseobjekt det finns. Med färre liknande objekt ökar risken att det blir skillnader mellan två mäklares bedömningar.

– Ibland får det bygga mer eller mindre på våra egna uppfattningar. Om det finns statistik är det lättare, säger han.

Linus Jepsson förklarar att han känner sig tvungen att spela in vissa telefonsamtal.

– Tyvärr måste jag spela in vissa avgörande samtal för det som har med kommunen och min fastighet att göra, annars hade jag väl bott under en gran idag, säger han.

Han håller inte med om någon av värderingarna.

– Åtminstone måste jag få den ena värderingen upphävd, säger han.

Nu tycker han inte att det är lönt att fortsätta diskussionen om försäljning.

– Jag har inte sagt att jag inte vill sälja, men när det blir samma visa en gång till får vi lägga ner det. De får lägga ner sin plan, säger han.

Värderingar ska alltid vara opartiska

En mäklare måste följa fastighetsmäklarlagens regler även vid fristående värderingar. Det har både domstolar och förarbetena till fastighetsmäklarlagen slagit fast mot bakgrund av att lagen säger att mäklaren i allt ska iaktta så kallad god fastighetsmäklarsed.

Lagens regler är dock skrivna för den vanligaste situationen – att en mäklare fått ett förmedlingsuppdrag, det vill säga ett uppdrag av en säljare att hitta köpare till sitt hus. Alla bestämmelser i lagen är därför inte aktuella om uppdraget istället är att göra en fristående värdering av huset.

– Men mäklaren har även då en omsorgsplikt och värderingar ska alltid vara opartiska, säger Mäklarsamfundets chefsjurist Jonas Anderberg till Frilagt.

Han förklarar att värderingar alltid måste vara sakligt grundade. Ändå händer det ganska ofta att två mäklare kommer till olika slutsatser. Det behöver i sig inte betyda att någon brutit mot god mäklarsed.

– För att en av två ska anses oaktsam krävs ganska stora diskrepanser, om inte bedömningen grundar sig på felaktigt underlag eller felskrivning, säger Jonas Anderberg.

Om en mäklare till exempel har kontrollerat att det går att avstycka en tomt och därför värderat fastigheten högre medan den andra inte undersökt det och kommer fram till ett lägre värde kan båda ha rätt.

Jonas Anderberg är Mäklarsamfundets chefsjurist. Foto: Carina Vikarby

– Man får titta på vad som läggs till grund för bedömningen och vad de skriver i värdeintyget, säger Jonas Anderberg.

Om båda har samma utgångspunkter förväntar man sig att värderingarna ligger närmare varandra.

Är över 100 procents skillnad för mycket?

– Det låter rätt mycket, men det är en fråga jag inte kan svara på.

Är det inte märkligt om två lokala mäklare gör olika bedömningar av områdets attraktivitet?

– Marknadskunskap har stor betydelse. Om mäklarna är verksamma på samma ort bör diskrepansen vara ganska begränsad. Men kontaktnät kan också påverka om det gäller kommersiella fastigheter, säger han.

Skyldighet att kontrollera fakta

Vid en förmedling har mäklaren skyldighet att kontrollera grundläggande fakta, såsom nyttjanderätter, servitut och inteckningar. I övrigt brukar uppgifterna komma från säljare och kontrolleras av mäklare enbart om omständigheterna ger anledning att ifrågasätta dem.

– Mäklaren har vid en förmedling normalt rätt att lita på dem. Det gäller även vid en fristående värdering, men om mäklaren särskilt framhåller vissa punkter som grund för det bedömda värdet, medför omsorgsplikt och god mäklarsed att man ska kunna förvänta sig att mäklaren kontrollerat dem, säger Jonas Anderberg.

Han kan inte bedöma de faktafel som finns i detta fall.

– Om säljaren vill få prövat om mäklaren agerat klandervärt kan anmälan göras till Fastighetsmäklarinspektionen. Det kan också finnas möjlighet till skadeståndsanspråk vid värdering, om den senare visat sig vara felaktig och lett till en ekonomisk skada för säljaren, trots att säljaren inte är beställare. I sista hand får sådant avgöras av domstol, säger han.

I en förmedlingssituation finns i motsats till vid värderingen en inbyggd konflikt i att säljaren av en fastighet vill ha så bra betalt som möjligt medan köparen vill köpa billigt. Mäklaren ska arbeta för båda köpare och säljare, men lagen ger visst utrymme för att se till uppdragsgivarens intresse vad gäller priset.

– Det finns viss acceptans för en slagsida, men bara om den håller sig inom god mäklarsed. Mäklaren kan till exempel inte för att hjälpa en säljare undanhålla relevant information som skulle kunna sänka priset, säger Jonas Anderberg.

Han är dock tydlig med att det inte gäller vid en fristående värdering.

– Där får man utgå ifrån att mäklaren ska vara opartisk helt och hållet, säger han.

Om ena parten vid förmedling är en konsument och den andra en näringsidkare eller en kommun, kan mäklare även i andra frågor vara skyldig att ge konsumenten mera stöd än om parterna var jämbördiga. I lagen finns alltså också en konsumentskyddande del.

– Man ska ta hänsyn till om den ena parten är starkare. Jag har svårt att tänka mig att en mäklare skulle luta mer åt kommunens intresse än åt den enskilde. Det skulle vara väldigt anmärkningsvärt. Om det skulle vara någon slagsida är det den svagare parten, säljaren, som möjligen skulle vägas upp, säger han.

Berit Önell

HTML Snippets Powered By : XYZScripts.com